姜兆华：地产金融的底层逻辑变了

2026-09-04 · clyhyy.com

8月28日，国家金融监督管理总局一次性落地五项房地产信贷试行新规。市场普遍认为这是一次“楼市松绑、放水救市”的纾困调整，但透过制度变化不难发现：这不是新一轮房地产短期刺激的应急调整，而是中国地产金融二十年最彻底的一次底层重构。 过去相当一段时间，国内地产信贷普遍采用的集团主体授信模式。银行授信、信贷准入，绑定房企整体负债、集团评级，“三道红线”是房企融资的监

8月28日，国家金融监督管理总局一次性落地五项房地产信贷试行新规。市场普遍认为这是一次“楼市松绑、放水救市”的纾困调整，但透过制度变化不难发现：这不是新一轮房地产短期刺激的应急调整，而是中国地产金融二十年最彻底的一次底层重构。

过去相当一段时间，国内地产信贷普遍采用的集团主体授信模式。银行授信、信贷准入，绑定房企整体负债、集团评级，“三道红线”是房企融资的监管底线。这一刚性监管模式最大的弊端：好项目被差集团拖累，差集团依靠规模加杠杆。优质项目拿不到足够资金，问题房企反而依托集团资质多头授信、盲目扩张，最终形成企业过度融资、债务积重难返的局面。

本次828新政，完成了一次根本性纠偏：风控从“盯企业”转向“盯项目”。通过推行主办银行制度、白名单机制，实现一个项目、一套授信、独立风控、单独核算。信贷投放不再看房企集团强弱，只看项目本身的现金流、资质和前景。这意味着：优质项目不受集团债务牵连，劣质项目无法借主体盲目融资，从制度层面根治房企过度授信、无序加杠杆的行业通病。

本轮新政最直观、最有温度的变化，就是拉长信贷久期、降低偿债压力，企业、居民两端受益。

对房企而言，开发贷、商业地产贷、城市更新贷款期限全面拉长，最长可延至5-7年，延后集中还本时间点。彻底改变过去“短贷长投、到期集中兑付”的流动性陷阱，让房企有充足时间完成建设、回款交付，有效防范项目停工、烂尾风险。对购房者而言，个人房贷年限由30年放宽至40年，债务收入比上限上调至60%；叠加带押过户，拉长还款周期、降低月供压力、优化购房准入，以时间换空间、用制度稳预期，降低个人按揭贷款断供风险，守住楼市民生底线。

一企、一人两端减负，新政真正做到了：稳企业不烂尾、保居民不断供。

过往地产风险频发，除了房企过度融资，最大漏洞就是资金监管形同虚设。多头授信、多银行放款、资金混同使用，导致大量贷款被抽调、挪用，最终导致“项目没钱建设、集团债务爆雷”的恶性循环。828新政补上了这一监管漏洞：全面落地项目化管理，资金封闭监管。严格执行一项目一专户、专款专用、封闭运行、穿透监管，主办银行全程监控资金流向，信托等所有地产融资渠道统一对标监管标准，信贷资金只能用于对应工程建设与项目交付，彻底杜绝跨项目串用、违规挪用、资金空转等乱象。

纵观本次828信贷新规，无大水漫灌、无盲目松绑。它用项目授信，治过度融资，用久期优化，防烂尾断供，用闭环监管，堵资金挪用。三大监管举措层层递进、互为支撑，彻底改变了传统地产金融的粗放玩法，标志着地产金融正式告别高杠杆、高风险的旧时代，全面迈入高质量发展的新阶段。

(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)

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EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者

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